分析我国建筑使用与建筑被过早拆除的原因，探析我国城市建筑使用寿命的真实现状，是建筑拆除决策机制构建和决策目标建立的基础。同时，定量分析我国建筑使用寿命的关键影响因素，明确我国城市建筑被过早拆除的原因，是建立建筑拆除决策评价指标体系的现实基础和依据。

一、建筑拆除影响因素识别理论基础

目前根据国内外学者的现有研究，城市更新背景下影响既有建筑拆除的因素可以分为决定建筑新旧程度、使用功能的内部因素和衡量建筑经济价值、环境影响的外部因素，如图示。建筑的物理状态是批判既有建筑是否具有更新潜力的标准。

因此，建筑条件的变量是城市更新中影响建筑拆除决策的因素，如施工质量、建筑结构和构建的老化。另外除了建筑的老化或是建筑屋里条件差的原因之外，业主或者开发商的主观意愿也是导致既有建筑拆除的重要原因。外部因素是影响建筑拆除决策最重要的因素，也是影响既有建筑使用寿命的决定因素。

二、建筑使用寿命的影响因素作用机理分析

（一）建筑自身影响因素

通过对比先前与建筑使用寿命影响因素相关研究的结果，寻找除了异同点，并对各关键因素对建筑使用寿命的作用机制进行了分析。与预期一致，建筑面积和建筑使用寿命正相关，表明既有建筑的面积越小，被拆除的可能性就越大，建筑使用寿命也就越短。建筑的楼层数与建筑的使用寿命相关性为负，与预期相反。

我国城市更新很大程度上是由房地产开发带动的，因而很多结构、功能设计均较差，且楼层低、容积率小的既有建筑常常被拆除，取而代之的是容积率较高的，但拥有更好的物理性能的、更好为购房者欢迎且市场价值更高的新建筑。而我国城市既有建筑建设随着时代的变迁经历了一个从低楼层逐步向高楼层发展的过程。另外建筑的结构区别于预期与先前的研究，该变量在上述的模型中不显著，因此建筑的结构并不是影响建筑使用寿命的关键因素，这一结论也反映出我国与西方国家在城市更新中的重大差别。

（二）区位特征影响因素

一个区域的商服繁华程度和土地价值随着与商业中心距离的缩短呈单调上升的趋势。所以初始价值较低且其价值不能反映地租价值增加值的既有建筑，越靠近商业中心，其被拆除的可能性越大。

此外，根据城市住宅过滤理论，随着城市扩张和更新，位于市中心陈旧的既有居住建筑逐步被扩展中的“中心商业区”的管理机构和商店所取代，而新的居住建筑则被建立在远离市中心的区域，因此，位于商业中心（市中心）附近的既有建筑比较容易被拆除，从而导致其使用寿命较短。

（三）邻里特征影响因素